Új törvény az ingatlanpiacon – változnak a játékszabályok 2025. júliusától

2025 június 11-én az Országgyűlés elfogadta azt a törvényt, amelynek célja a helyi közösségek védelme, és amely 2025. július 1-jétől lép hatályba. A jogszabály jelentős változásokat hoz az ingatlan-adásvételek terén, és várhatóan érezhető hatást gyakorol majd a vevőkör összetételére és a tranzakciók ütemezésére is.

A törvény lényege, hogy a helyi lakosok, valamint az adott települési önkormányzat elővásárlási jogot kapnak az adott településen értékesítésre kerülő lakóingatlanokra. Ez azt jelenti, hogy ha egy vevő és egy eladó megegyeznek, az adásvétel tényleges lebonyolítását megelőzően a szerződéses ajánlatot 30 napra nyilvánosságra kell hozni (ún. kifüggesztés), és ez alatt az időszak alatt a jogosultak jelezhetik elővásárlási szándékukat. Ez az új eljárásrend mindenképpen lassítja az adásvételi folyamatokat, különösen akkor, ha az időzítés például hitel- vagy támogatásigényléshez kötött.

Egy másik fontos változás, hogy a lakcím-létesítés feltételekhez köthető. A törvény lehetőséget biztosít az önkormányzatok számára arra, hogy rendeletben szabályozzák a lakcímbejelentés feltételeit, beleértve akár pénzügyi hozzájárulás, közismert nevén „betelepülési adó” előírását is. Ez újabb szűrőként jelenhet meg azok számára, akik az adott településen kívülről érkeznének, és ott életvitelszerűen szeretnének letelepedni.

Fontos kiemelni, hogy az ingatlanvásárlás teljes tilalmát – amely a korábbi tervezetben még szerepelt – végül a társadalmi egyeztetés hatására törölték a jogszabály végleges változatából. Ez enyhíti ugyan a korlátozás mértékét, de a fenti rendelkezések továbbra is jelentős befolyással lehetnek a piaci folyamatokra.

Nem mindenkit érintenek az új szabályok

A jogszabály kivételeket is tartalmaz, vagyis vannak esetek, amikor az elővásárlási jog és a betelepülési korlátozások nem alkalmazhatók. Ide tartozik:

• ha valaki közeli hozzátartozójához költözik (pl. gyermek a szüleihez, házastárs a másikhoz),
• ha valaki csak lakcímbejelentéssel él, de nem szerez tulajdont (pl. bérlőként költözik),
• ha nem történik tulajdonszerzés, csak lakcím létesítés,
• valamint a CSOK-támogatással vásárlókra sem vonatkoznak a törvény korlátozó rendelkezései.

Emellett a szabályozás kizárólag természetes személyekre vonatkozik, így cégek, alapítványok vagy más jogi személyek által történő ingatlanszerzésre nem alkalmazhatók sem a betelepülési korlátozások, sem az elővásárlási jog.

Mire érdemes figyelni most?

A változások különösen fontosak lehetnek azok számára, akik állami támogatással, például CSOK-kal vagy banki hitellel vásárolnának ingatlant, mivel az új szabályok hatással lehetnek az ügymenet időtartamára és a vásárlás időzítésére. Érdemes továbbá előre tájékozódni az adott településen hatályos önkormányzati rendeletekről, amelyek az új törvény alapján születhetnek.

Ha ingatlanvásárlást vagy -eladást tervez, és nem szeretne kellemetlen meglepetéseket az új előírások miatt, jogi képviselet és tanácsadás igénybevétele erősen ajánlott.

Kérdése van az új szabályozással kapcsolatban?
Forduljon bizalommal ügyvédi irodánkhoz, szívesen segítünk eligazodni a változó jogi környezetben!