Share Deals im Visier des Gesetzgebers – Verschärfung der Grunderwerbsteuer ab Juli

Mit der geplanten Novelle zum Budgetbegleitgesetz 2025 steht eine weitreichende Änderung im österreichischen Steuerrecht bevor, die insbesondere Immobiliengesellschaften und Investoren betrifft. Ziel der Reform ist es, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei sogenannten „Share Deals“ deutlich einzuschränken und das mit erheblichem Kostenrisiko für Unternehmen.

Hintergrund: Share Deals und Grunderwerbsteuer

Im Zentrum der Reform stehen Transaktionen, bei denen nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die Immobilien hält, den Eigentümer wechseln. Diese Konstruktion wird häufig genutzt, um die Grunderwerbsteuer zu minimieren oder ganz zu vermeiden. Bisher griff die Steuerpflicht bei solchen Vorgängen erst ab einer Beteiligung von 95 %. Künftig soll die Schwelle bereits bei 75 % liegen.

Was ändert sich konkret?

Neben der abgesenkten Beteiligungsschwelle plant der Gesetzgeber weitere Verschärfungen:

• Längere Beobachtungszeiträume: Der relevante Zeitraum für Gesellschafterwechsel wird von fünf auf sieben Jahre ausgedehnt.
• Erfassung mittelbarer Beteiligungen: Auch Anteilsverschiebungen über Konzernstrukturen hinweg sollen berücksichtigt werden, wobei Beteiligungsquoten auf verschiedenen Ebenen miteinander multipliziert werden.
• Einbeziehung von Unternehmensgruppen: Mehrere Gesellschaften, die unter einheitlicher Leitung stehen oder einem beherrschenden Einfluss unterliegen, werden gemeinsam betrachtet – mit entsprechenden steuerlichen Konsequenzen.

Sonderregelung für Immobiliengesellschaften

Für Gesellschaften, deren Hauptzweck in der Verwaltung, Vermietung oder Veräußerung von Grundstücken liegt, ist ein deutlich höherer Steuersatz vorgesehen. Während regulär 0,5 % des pauschal ermittelten Grundstückswertes als Bemessungsgrundlage dient, sollen bei Immobiliengesellschaften 3,5 % des Verkehrswertes zur Anwendung kommen. Das entspricht einer bis zu 14-fach höheren Steuerlast.

Kritik aus der Praxis

Fachleute warnen davor, dass die geplante Regelung weit über das Ziel hinausschießt. Betroffen wären nicht nur klassische Immobilienfirmen, sondern auch betriebliche Besitzgesellschaften innerhalb eines Unternehmensverbundes, etwa aus haftungsrechtlichen Gründen. Eine präzisere Konzernklausel fehlt bislang, was rechtliche Unsicherheit und Investitionshemmnisse zur Folge haben könnte.

Handlungsempfehlung für Unternehmen

Unternehmen, die Umstrukturierungen oder Anteilsübertragungen planen, sollten diese – sofern möglich – noch vor Inkrafttreten der Neuregelung im Juli abschließen. Zu beachten ist jedoch die gesetzliche Sperrfrist bei Spaltungen, sodass manche Maßnahmen bereits Anfang Juni nicht mehr fristgerecht umgesetzt werden können.

Ein besonderes Augenmerk gilt auch künftigen Beteiligungsveränderungen: Wer bei Inkrafttreten des Gesetzes mehr als 75 % an einer immobilienhaltenden Gesellschaft hält, kann bei jeder weiteren Änderung der Eigentümerstruktur steuerpflichtig werden, selbst wenn der eigene Anteil sinkt, aber der Schwellenwert insgesamt überschritten bleibt.

Fazit: Die geplanten Änderungen bedeuten einen Paradigmenwechsel im Umgang mit Share Deals in Österreich. Unternehmer sollten die neuen Regelungen sorgfältig prüfen und rechtzeitig steuerliche sowie gesellschaftsrechtliche Beratung einholen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.